每經(jīng)評論員  葉檀

        過去數(shù)年，房地產(chǎn)成為主流經(jīng)濟(jì)話題，行業(yè)重要性甚至高于能源、高科技，這是經(jīng)濟(jì)錯(cuò)亂的一個(gè)縮影，讓本不該占據(jù)如此崇高地位的行業(yè)走上了祭壇。

        目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍然備受關(guān)注，甚至9月13日召開的達(dá)沃斯夏季論壇，溫家寶總理專門講述房地產(chǎn)市場，再次給房地產(chǎn)市場定調(diào)。他表示，住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題，穩(wěn)定房價(jià)和提供住房保障是各級政府的重要職責(zé)。我們要進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。

        住房一要保障民生，由政府承擔(dān)保障房，由市場提供商品房。

        以往中國的住房政策是短視的，政府卸下了保障房的重任，商品房成為重要的投資品，以至于住房問題成為社會不公的象征，負(fù)面影響已經(jīng)大到足以引起全局震蕩，直至目前，因拆遷所導(dǎo)致的自焚等極端案例仍在出現(xiàn)。

        利益格局必須正本清源，政府必須承擔(dān)起政府的職責(zé)，以公平與效率建立住房保障體系，堅(jiān)決懲處保障過程中的貪腐，官員要為無人購買的低效保障房承擔(dān)職責(zé)。建立保障房信用的根本，在于今年580萬套保障住房落實(shí)到位，否則將信用不存。

        商品房市場必須驅(qū)逐房地產(chǎn)的投資功能，而代之以消費(fèi)功能。溫總理強(qiáng)調(diào)抑制投資與投機(jī)性需要，對于中國而言，有必要抑制投資需求，徹底地驅(qū)逐投機(jī)性需求。只要抑制投資、驅(qū)逐投機(jī)，就能讓房地產(chǎn)價(jià)格從投資品定價(jià)轉(zhuǎn)向消費(fèi)品定價(jià)，購房者收入將成為房價(jià)風(fēng)箏上的接地線，風(fēng)箏就不可能飛上天。

        商品房成為與股票并駕齊驅(qū)的重要投資品，對于中國這個(gè)人口眾多的國家是無法承受之重。

        由于商品房投資價(jià)值極高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過重置成本，以至于中國各地政府屢屢將新建不久的房產(chǎn)推倒重蓋，使我國成為嚴(yán)重的資源浪費(fèi)國。中國的水泥、鋼鐵的過剩產(chǎn)能就在一次次的推倒重建的房地產(chǎn)中得到鼓勵(lì)，而政府所做的是動(dòng)用行政手段將中小企業(yè)關(guān)閉了事，而沒有從根本上解決逆向激勵(lì)機(jī)制。

        政策一度鼓勵(lì)了住房投資傾向。從2003年以來，過度寬松的貨幣流動(dòng)性，在刺激經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也通過不公平的收入分配體制成為少數(shù)人手中的多套住房。多套住房的擁有者沒有承擔(dān)更多的稅費(fèi)，常?？梢酝ㄟ^銀行獲得低息貸款，通過抵押貸款獲得現(xiàn)金流。銀行與投資投機(jī)者就能成為同盟軍，只要房價(jià)上升，雙方共獲暴利。

        層層疊疊的固定稅費(fèi)，沒有消解房地產(chǎn)的投資功能，反而在流動(dòng)性的鼓勵(lì)下成為助漲房價(jià)的推手。常常有人問，推出物業(yè)稅是否能夠抑制房地產(chǎn)價(jià)格？都是征收物業(yè)稅的地區(qū)，我們看到的是截然不同的情況：在德國等國家，房地產(chǎn)價(jià)格巋然不動(dòng)，而在我國的香港地區(qū)，差餉稅并未能抑制房價(jià)，金融危機(jī)之前的香港房價(jià)，以及2009年的香港房價(jià)都是鐵證。德國除了采取嚴(yán)厲的稅收抑制投資與投機(jī)需求之外，更是通貨膨脹目標(biāo)制的信奉者，以往德國馬克的信用有口皆碑。

        房價(jià)的漲跌往往與貨幣信用成反比，信用高的國家如德國與加拿大等國，房價(jià)穩(wěn)定；而信用不佳的地區(qū)，如美國、日本等國，房地產(chǎn)價(jià)格如脫線的風(fēng)箏。而我國的香港地區(qū)，港幣與美元掛鉤，結(jié)果可想而知，一流的企業(yè)家一窩蜂地涌進(jìn)房地產(chǎn)市場。如果說香港產(chǎn)業(yè)空心化只是小悲劇，內(nèi)地產(chǎn)業(yè)空心化則是關(guān)系13億人、甚至整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)的大悲劇。

        房地產(chǎn)是貨幣最好的對沖工具，對沖貨幣購買力縮水的風(fēng)險(xiǎn)，因此房價(jià)上升就意味著市場貨幣購買力下降。如果經(jīng)濟(jì)因?yàn)榫o縮而降息、人民幣匯率相對上升，意味著貨幣購買力的上升，房價(jià)必降。負(fù)利率并不必然導(dǎo)致房價(jià)上升，只有在經(jīng)濟(jì)過熱的情況下仍然維持負(fù)利率才會導(dǎo)致房價(jià)上升。

        我們往往被一套似是而非的理論牽著鼻子走，比如供需理論，認(rèn)為只要讓房地產(chǎn)成為鞋子襪子這樣的產(chǎn)品，房價(jià)自然下跌。但事實(shí)上，房地產(chǎn)無法無限度供應(yīng)，供需理論在投資品市場根本方圓難合。此時(shí)，減少房地產(chǎn)投資收益預(yù)期，給火熱的房地產(chǎn)投資澆一盆涼水，才能釜底抽薪。

        抑制投資投機(jī)需求，一要保證貨幣購買力，二要降低投資收益。



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