每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        《每日經(jīng)濟新聞》自上月開始，對易居中國統(tǒng)計的70余個開工時間較長，但目前仍未銷售的房地產(chǎn)項目展開了調(diào)查。數(shù)據(jù)顯示，上述70個樓盤中有32個樓盤的開工時間超過1年，但目前仍未上市銷售，其中15個樓盤的開工時間超過2年還沒有開盤。

        在易居中國提供的開工時間超過2年至今未賣的樓盤中，新長寧集團·上海寶寧房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的兆豐嘉園二期項目，工程進度最接近可銷售狀態(tài)。據(jù)留守工地現(xiàn)場的工作人員介紹，最遲12月份，上述項目就可以結(jié)構(gòu)封頂，但正式銷售可能要等到明年四五月份。工程進度已達到可售標準，但開盤時間卻要延后近半年，《每日經(jīng)濟新聞》對此展開調(diào)查。

樓盤銷售要推遲半年？

        兆豐嘉園位于上海的中山公園附近，今年上海房價大幅上漲，中山公園的商品房價格也不例外。易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩康膬r格已經(jīng)從年初的2.8萬元/平方米，上漲至4萬元/平方米。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者在項目現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目目前的工程進度已經(jīng)接近結(jié)構(gòu)封頂。留守在工地的門衛(wèi)也介紹說，最遲今年12月份，項目便能完成結(jié)構(gòu)封頂，到明年年底，項目將完全竣工。

        按照上海市的有關(guān)規(guī)定，高層住宅工程進度只要達到整個項目的三分之二以上，多層及小高層的工程進度只要達到結(jié)構(gòu)封頂，便可以對外銷售。但記者以購房者的名義向新長寧集團下屬的銷售公司詢問兆豐嘉園二期的開盤時間時，卻被告知至少要等到明年四五月份才會開盤。

        工程進度已達到可售標準，但開盤時間卻要延后近半年。對于這個情況，上述房地產(chǎn)銷售公司副總經(jīng)理李婷的解釋是  “市政規(guī)劃”所致，至于具體是什么市政規(guī)劃導(dǎo)致樓盤開盤要延后，需要向開發(fā)商上海寶寧房地產(chǎn)有限公司了解。記者隨后聯(lián)系上海寶寧房地產(chǎn)有限公司，得到的回應(yīng)卻是“不知道”。

緩賣房未必有高利潤

        工程進度結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，開發(fā)商卻拿不出項目達到預(yù)售許可條件而不銷售的合理理由。業(yè)內(nèi)人士分析認為，兆豐嘉園二期  “捂工程”，很可能是在區(qū)域內(nèi)競爭樓盤不多的情況下，延后開盤以使項目賣出更高的價格。按照該區(qū)域目前的價格行情，賣出高于4萬元/平方米的價格，完全是有可能的。

        不過，上述延緩開盤銷售的行為，卻不能被認定為“捂盤”。據(jù)上海市住房保障和房屋管理局市場監(jiān)察處的工作人員介紹，按照相關(guān)政策，開發(fā)商達到預(yù)售條件卻不申請預(yù)售許可，不能直接定義為“捂盤”；只有拿到了預(yù)售許可證，卻不對外銷售，才能算“捂盤”。

        中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，目前房地產(chǎn)行業(yè)，在由土地轉(zhuǎn)化為商品住宅的過程中，存在兩個“緩存”，一個“緩存”出現(xiàn)在土地轉(zhuǎn)為施工工程的階段，體現(xiàn)為各種樣式的“囤地”；另一個“緩存”，則體現(xiàn)為在建工程變?yōu)檎綄ν怃N售的房源這個階段，體現(xiàn)為各種各樣的“捂盤”。

        和電腦“緩存”中的文件太多一樣，有太多房地產(chǎn)開發(fā)“緩存”的房地產(chǎn)商，發(fā)展速度也會變慢。它們與萬科、綠城等奉行快速開發(fā)、快速銷售的短周期開發(fā)模式的開發(fā)商相比，資金的利用率、回報率以及財務(wù)成本等都不占優(yōu)勢，項目的利潤率也不會高于前者。陳晟同時認為，隨著各區(qū)政府部門對具體項目嚴加查處，這類“捂工程”的現(xiàn)象將會逐步減少。



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