每經(jīng)記者  王炯業(yè)

　　榮盛發(fā)展這種另類拿地方式運(yùn)用得好將使公司降低拿地成本，對(duì)盈利產(chǎn)生積極的影響；運(yùn)用得不好，容易出現(xiàn)各種糾紛，最終讓公司背上一些不必要的麻煩。  

　　　　目前，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)好地塊趨之若鶩，拍賣(mài)場(chǎng)上高價(jià)搶地的地王頻現(xiàn)，然而有這樣一家上市公司，卻另辟蹊徑，以4億多元的價(jià)格拿到了市場(chǎng)價(jià)6億多元的土地，它就是房地產(chǎn)企業(yè)榮盛發(fā)展  （002146，收盤(pán)價(jià)18.00元）。對(duì)于這種另類的拿地方式，表面上來(lái)看對(duì)公司將產(chǎn)生積極的影響，然而也可能是架在公司頭上的雙刃劍。

被購(gòu)公司正注冊(cè)

        國(guó)土局最新辦法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓（以下簡(jiǎn)稱招拍掛）。而在今年9月8日，公司以初步定價(jià)5.8億元收購(gòu)恒盛昌順100%股權(quán)。公司表示，通過(guò)本次收購(gòu)，可以為公司增加385畝建筑面積的土地儲(chǔ)備和一所恒盛陽(yáng)光大酒店（五星級(jí)酒店），提高公司在廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率。

        其實(shí)，擬被收購(gòu)的恒盛昌順之前根本不存在。公告顯示，目前恒盛昌順正在辦理注冊(cè)手續(xù)。其由恒盛集團(tuán)獨(dú)家出資注冊(cè)成立，并將恒盛集團(tuán)擁有的廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)恒盛塞納河谷項(xiàng)目尚未開(kāi)發(fā)的剩余385畝土地、恒盛陽(yáng)光大酒店44.5畝土地和恒盛陽(yáng)光大酒店建筑物及設(shè)備等資產(chǎn)過(guò)戶至恒盛昌順名下。

        上述交易簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是通過(guò)先成立恒盛昌順，然后注入土地和酒店，再轉(zhuǎn)手賣(mài)給榮盛發(fā)展。值得注意的是，公司表示，這次交易價(jià)格5.8億元含公司提供給恒盛集團(tuán)用于全部解除或清償涉及資產(chǎn)設(shè)定或發(fā)生的抵押、擔(dān)保、權(quán)利負(fù)擔(dān)或負(fù)債所需的4.15億元。

        榮盛發(fā)展證券部一位相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在總價(jià)中包含了公司出的4.15億元，用以幫助解凍恒盛集團(tuán)轉(zhuǎn)讓給恒盛昌順土地的質(zhì)押、凍結(jié)等問(wèn)題，這一部分土地可能沒(méi)有交錢(qián)款或者其他原因。

比拍賣(mài)拿地便宜三成多

        “這是我們公司另外一種拿地方式，可以以低價(jià)格拿到土地?！鄙鲜鱿嚓P(guān)人士說(shuō)。

        當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到4100元/平方米~4500元/平方米。

        公司證券部相關(guān)人士向記者證實(shí)，廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)的土地如果競(jìng)拍的話，價(jià)格大概在170萬(wàn)元/畝~200萬(wàn)元/畝，折算下來(lái)為2500元/平方米~3000元/平方米。那么385畝，拍賣(mài)成交價(jià)格至少會(huì)超過(guò)6億元，而公司此次獲得土地的成本卻只有120萬(wàn)元/畝，折算下來(lái)約1800元/平方米，可以節(jié)約不少拿地成本。按照上述計(jì)算，這個(gè)價(jià)格比二級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)拍價(jià)至少便宜了30%！

恒盛集團(tuán)高負(fù)債

        記者拿到的一分關(guān)于恒盛集團(tuán)的資產(chǎn)情況表顯示，恒盛集團(tuán)2007年末的資產(chǎn)總額為12.55億元，負(fù)債總額為10.64億元，凈資產(chǎn)為1.91億元，2007年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.67億元，凈利潤(rùn)為2855萬(wàn)元；截至2008年10月31日其資產(chǎn)總額為13.85億元，負(fù)債總額為12.17億元，凈資產(chǎn)為1.68億元。

        也就是說(shuō)，2007年恒盛集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為85%，2008年前10個(gè)月公司資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)88%。從負(fù)債率來(lái)看，就不難解釋為什么恒盛集團(tuán)會(huì)舍棄競(jìng)拍而選擇這種解決債務(wù)和解凍土地的方式賣(mài)地給予榮盛發(fā)展了。

記者觀察

兼并購(gòu)地可能面臨風(fēng)險(xiǎn)

　　　　從表面上來(lái)看，公司抓住了良好的時(shí)機(jī)，通過(guò)幫助恒盛集團(tuán)解決相關(guān)問(wèn)題，低價(jià)拿到了地塊。然而，這種另類的拿地方式也可能成為公司的雙刃劍，湘財(cái)證券地產(chǎn)分析師洪俊驊指出。

        洪俊驊告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“從全局來(lái)看，通過(guò)兼并收購(gòu)?fù)恋貢?huì)遇到以下幾個(gè)問(wèn)題：其一，會(huì)牽涉原來(lái)公司的人員安置問(wèn)題。其二，被收購(gòu)公司的土地上會(huì)存在法律糾紛訴訟。其三，各種原公司財(cái)務(wù)糾紛。這三方面如果之前沒(méi)有深入了解，到時(shí)候追溯起來(lái)會(huì)很麻煩。

        對(duì)于榮盛發(fā)展這次收購(gòu)獲得土地的方式，洪俊驊認(rèn)為公司可能也作了風(fēng)險(xiǎn)籌劃，所以不是直接從母公司拿地，而是要求成立新公司，再通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新公司的方式拿地，這樣做的好處就是可以避免人員安置，財(cái)務(wù)糾紛問(wèn)題。

        洪俊驊認(rèn)為，現(xiàn)在大部分地產(chǎn)公司都會(huì)選擇通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)以招拍掛的形式拿地。而招拍掛的土地產(chǎn)權(quán)明朗，很干凈，現(xiàn)在買(mǎi)地更加講究收購(gòu)以后的穩(wěn)定。

        公司證券部這位人士也承認(rèn)，在解凍土地以及解決相關(guān)問(wèn)題時(shí)可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)，現(xiàn)在簽訂的只是一個(gè)框架協(xié)議。

        榮盛發(fā)展這種另類拿地方式運(yùn)用得好將使公司降低拿地成本，對(duì)盈利產(chǎn)生積極的影響；運(yùn)用得不好，容易出現(xiàn)各種糾紛，最終讓公司背上一些不必要的麻煩。



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