馬女士今年36歲，現(xiàn)任某股份制銀行中層領(lǐng)導(dǎo)，年薪20萬元；老公林先生在國企任中層干部，年薪15萬元。夫妻倆有個5歲的小孩，明年上小學(xué)。馬女士有一套在外環(huán)的自住房，市值200萬元；另有一套老房子市值60萬元，目前閑置。自住房尚有20萬元貸款，每月以公積金還貸。

        家庭每月用于小孩的開銷約3000元，每月交通、餐飲和其他開銷在1萬元左右，每年走親訪友還需花去2萬元。家庭有儲蓄30萬元，另有銀行理財產(chǎn)品20萬元，以短期類理財產(chǎn)品為主，目前年收益率僅為2.5%左右。

        馬女士表示，由于前段時間上海房價漲幅較快，她希望找到好的房產(chǎn)投資渠道；另外，馬女士也希望在目前低利率的情況下提高投資收益率，希望理財師給點建議。

方案一

在大盤2800點以下?lián)駮r入市

渤海銀行北京分行理財師姜龍君

【現(xiàn)狀分析】

        馬女士家庭總資產(chǎn)310萬元，負債20萬元，資產(chǎn)負債率6.5%，家庭負債率較低，具備追加按揭貸款的能力；家庭年收入35萬元，支出17.6萬元，收支比例50.3%，表明家庭消費過高，不利于財富積累。究其原因：一是孩子的早教支出，二是單位離家較遠造成的額外開銷，三是走親訪友、交際應(yīng)酬的支出。家庭具備壓縮開支的空間。

        馬女士有一套市值60萬元的閑置老房，長期閑置著實可惜。馬女士的金融資產(chǎn)為活期儲蓄和短期銀行理財，流動性好，但資本收益率低，需要加以提升。

【理財規(guī)劃】

        房產(chǎn)規(guī)劃  馬女士的小孩明年上學(xué)，需要每天接送。馬女士居住在外環(huán)附近，每天往返于住所、單位和學(xué)校，不僅將增加支出較大，也耗費了大量的時間和精力。若閑置老房交通便利，建議馬女士重新裝修老房并搬回居住。若老房的位置不能兼顧上下班和孩子上學(xué)，則考慮出售現(xiàn)有老房，置換一套滿足上述條件的二手房，而目前的住所可供出租或偶爾自住。

        近幾個月房價的報復(fù)性上漲已經(jīng)超出了市場預(yù)期，在實體經(jīng)濟并未反轉(zhuǎn)之前，不排除再度調(diào)整的可能。但長期來看，隨著城市化進程的推進，全國重點城市的房價一定是波浪式上升。因此，不動產(chǎn)投資不失為一個穩(wěn)健的投資品種。

        馬女士家庭月收入2.9萬元，可承擔(dān)1.5萬元左右的月供，最多可申請住房貸款240萬元或商用房貸款130萬元。當(dāng)前困擾馬女士的最大難題在于首付款的短缺，如有必要，可通過抵押現(xiàn)有住房來籌集，但須先以自有資金結(jié)清剩余的20萬元公積金貸款。

        投資規(guī)劃  馬女士夫婦工作穩(wěn)定，保障齊全，可以購買定期壽險、意外險和家庭財產(chǎn)保單，以備不時之需；為孩子投保兩全保險附加大病或意外傷害險，也可同時配置分紅型保險儲備孩子未來的教育金。

        馬女士現(xiàn)金資產(chǎn)50萬元可做如下安排：3萬元應(yīng)急備用金，2萬元購買保險，15萬元留作老房裝修基金，其余30萬元存入銀行，準備投資股票，待大盤跌破2800點擇時入市，選擇資源類和低市盈率的龍頭品種加以配置。但股票投資是一項風(fēng)險性高、技術(shù)性強的品種，要在相對安全的區(qū)間介入，執(zhí)行嚴格的紀律，戒貪戒躁止盈止損，寧可錯過也不要做錯。

方案二

以置換方式在內(nèi)環(huán)購買自住房

中國銀行上海市分行外灘財富中心范一民

【現(xiàn)狀分析】

        馬女士和先生收入較高，家庭財富的增長主要靠薪水收入，家庭開支主要集中在日常開銷和子女教育上，約占年收入的50%。除了30萬元銀行存款外，家庭投資主要為期限較短的固定收益投資，收益率略高于一年期定期存款，從總體來看，生息資產(chǎn)的投資回報率較低。

【理財規(guī)劃】

        馬女士希望能提高生息資產(chǎn)的收益率，關(guān)鍵在于她的期望值和風(fēng)險承受能力。若馬女士屬于穩(wěn)健型投資者，建議她主要投資銀行系的信托類產(chǎn)品。

        目前半年期的產(chǎn)品年收益率約為3%，1年期的產(chǎn)品年收益率約為5%，部分期限較長的產(chǎn)品年收益率甚至可達7%?？紤]到她對房產(chǎn)投資的興趣和資金流動性等因素，1年期以內(nèi)的產(chǎn)品較為合適。

        馬女士目前手頭有流動資產(chǎn)50萬元，建議購買30萬~40萬元的理財產(chǎn)品，剩余部分在預(yù)留一定數(shù)額的家庭備用金后，投入不同類型的開放式基金中，在合理配置的前提下均衡整體資產(chǎn)的風(fēng)險和收益。

        由于馬女士的房子在外環(huán)線附近，導(dǎo)致平時交通不便。同時，由于孩子明年上小學(xué)，建議馬女士家庭在綜合夫妻工作和子女教育等因素后，通過置換的方式在市區(qū)內(nèi)環(huán)線附近購買一套自住房。如果新房價格較高，可將現(xiàn)有的2套住房全部出售以彌補資金的不足。

        當(dāng)然，都在企業(yè)擔(dān)任中層領(lǐng)導(dǎo)的馬女士和林先生收入穩(wěn)定，應(yīng)充分利用公積金賬戶內(nèi)的余額有效降低貸款成本，減輕家庭的負擔(dān)。此外，如果手頭有多余的非自住房，應(yīng)在簡單裝修后出租，提高投資回報率。



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